Loi pinel est un dispositif créé par Sylvia Pinel,  ancienne ministre du logement  pour relancer la construction de logements neufs. Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt lors de l’achat d’un logement neuf, à condition de sa mise en location pendant 6 ans au minimum et 12 ans maximum. L’achat d’un appartement ou d’une maison en loi Pinel doit avoir lieu avant le 31 décembre 2019. Les nouvelles dispositions concernant la mensualisation de l’impôt sur le revenu permettront d’obtenir une avance intéressante sur la réduction d’impôt, dès le début de l’année suivant l’achèvement du bien

La défiscalisation Pinel permet donc de baisser son impôt sur le revenu tout en devenant propriétaire d’un investissement locatif. Ce dispositif a été lancé par le gouvernement pour remplacer le dispositif Duflot.

La loi pinel est très proche de la loi duflot dans son fonctionnement et dans ses conditions : plafonds de loyer pinel, plafonds de ressources du locataire pinel, plafond au ㎡ et zones éligibles à la loi pinel. Voyons ci dessous les principales caractéristiques de la loi :

Le plafond global d’investissement est fixé à 300 000 € avec un prix au ㎡ ne dépassant pas 5 000 €.

Il est possible d’acheter 2 logements dont les prix cumulés ne doivent pas dépasser 300 000 € :

La réduction d’impôt est calculée en fonction de la durée de mise en location choisie au départ.

Au terme de chacune des durées de 6 ans et 9 ans, il est possible de renouveler une seule fois pour 3 années supplémentaires.

12 % du prix de revient si la durée d’engagement de louer est de 6 ans

ou

18 % du prix de revient si la durée d’engagement de louer est de 9 ans

ou

21 % du prix de revient si la durée d’engagement de louer est de 12 ans.

Situation géographique du bien dans le cadre de la loi Pinel :

L’application du dispositif de la loi Pinel est limité aux seules communes situées :

– en zone A (région parisienne, Genevois français et Côte d’Azur)

– en zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants)

– en zone B2 agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants et DOM).

Sont exclues toutes les communes situées dans la Zone C (communes de moins de 50 000 habitants).

La loi Pinel exige le respect de la règlementation thermique :

Seuls les logements qui respectent la réglementation thermique en vigueur, c’est-à-dire qui sont conformes aux caractéristiques thermiques et de performance énergétique prévues par les articles L. 111-9 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation, sont éligibles au dispositif Pinel. Par conséquence, seuls les logements neufs répondant à la norme BBC (Bâtiment Basse Consommation) sont éligibles à la loi Pinel.

La loi Pinel impose que le logement soit acquis à titre onéreux :

Ceux acquis à titre gratuit, par donation ou par succession, sont exclus.

Le logement peut être acquis en indivision par plusieurs personnes :

Dans ce cas, chacune d’elles peut bénéficier du dispositif à hauteur de sa quote-part de propriété, si tous les indivisaires optent pour son application.

Le dispositif Pinel ne s’applique pas aux biens dont le droit de propriété est démembré entre un nu-propriétaire et un usufruitier.

Il peut choisir un locataire qui un de ses ascendants ou descendants.

La location doit débuter dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux du logement, ou suivant la date de son acquisition si elle est postérieure.

La durée de location (6 – 9 ou 12 ans) doit être décomptée de date à date, et non en années civiles. Les périodes de vacance entre deux locataires n’ont pas pour effet d’allonger cette durée.

Ci-dessous, les plafonds de loyers par ㎡ et charges non comprises, dans le cadre de la loi Pinel, à respecter (pour un bail signé en 2015) :

Plafonds de loyers loi Pinel (par ㎡ et charges non comprises)
Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
16,82 € 12,49 € 10,06 € 8,74 €

Pour tenir compte de la surface des logements, à ces plafonds de loyers, il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S

S = Surface pondérée. Cette surface correspond à la surface habitable du logement augmentée de la moitié de la surface des annexes (balcon, garage) dans la limite de 8 ㎡

Exemple : logement surface habitable 56 ㎡ + balcon 8 ㎡. Surface pondérée = 56 + (8/2) = 60 ㎡

Le coefficient multiplicateur est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2

Calcul du coefficient multiplicateur : 0,7 + (19/60) = 1,016666 arrondi à 1,02

>th>72 433 €66 420 €48 393 €43 554 €86 479 €79 558 €58 421 €52 579 €

Plafond de ressources des locataires pour un bail signé en 2015 :
Situation familiale Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple 55 254 € 54 254 € 40 241 € 36 216 €
Personne seule ou couple avec 1 personne à charge 72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Personne seule ou couple avec 2 personnes à charge 86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
Personne seule ou couple avec 3 personnes à charge 102 893 € 94 183 € 68 725 € 61 853 €
Personne seule ou couple avec 4 personnes à charge 115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration par personne àcharge supplémentaire + 12 900 € + 11 809 € + 8 641 € 7 775 €

Dans le cadre de la loi Pinel, les ressources à prendre en compte s’entendent du revenu fiscal de référence du locataire figurant sur son avis d’imposition (ou de non imposition) établi au titre de l’avant dernière année précédent celle de la conclusion du bail.

La base de calcul de la réduction d’impôt obtenu dans le cadre d’un investissement loi Pinel est constituée par le prix de revient du logement, retenu dans la limite
de 300 000 €.

Le nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt est limité à deux par an et par foyer fiscal.

Limitation du nombre d’investissement à deux par an

L’article 199 novovicies du code général des impôts prévoit que le nombre d’investissement immobilier ouvrant droit à réduction d’impôt est limité à deux par an et par foyer fiscal, au titre d’une même année fiscale.

Attention la réduction d’impôt est calculée sur un montant de 300 000 €/an et 2 logements maximum.

Exemple 1 :

achat d’un appartement T2 à 180 000 € + 1 appartement T1 à 120 000 € = 300 000 € et 2 logements OK

Exemple 2 :

achat d’un appartement T4 à 300 000 € = 1 seul logement possible pour l’année OK

Exemple 3 :

achat d’un appartment T2 a 150 000 € et d’un appartement T2 a 160 000 € = 310 000 € soit 2 logements OK mais base de calcul 300 000 €

Le taux de la réduction loi Pinel est fixé à 12 % ou 18 % ou 21 % pour les logements répondant à la norme BBC (bâtiment basse consommation énergétique).